Девелопмент торговой недвижимости в 2016 году
2016-02-02 18:41:00
По сравнению с 2015 годом новый год предвещает снижение ввода торговых площадей на 15%. Это связано с сокращением потребности населения в новых торговых площадях в Москве и других городах, где проживает более 500 тыс. человек.
Число доступных площадей значительно варьируется в каждом городе в зависимости от качества и места нахождения объекта. В среднем, для городов-миллиоников характерен показатель от 7 до 8% в отличие от 5-6% в середине 2014 года. Несмотря на это, в каждом городе все же есть проекты, хорошо вписывающиеся в городскую инфраструктуру и реализованные опытным составом арендаторов. Эти важные факторы играют не последнюю роль в 100% заполняемости торгового центра в течение длительного времени.
Из-за неуверенности в будущем розничного рынка крупнейшие ритейлеры Adidas, Vis-à-vis, INCITY, Gloria Jeans, Melon Fashion Group, Savage, Oл!Гуд, сообщили о сокращении планов по развитию в регионах и закрытии действующих торговых площадей.
Изменения курса рубля, падение потребительского спроса в России и СНГ сподвигли руководство многих крупных ритейлеров ускорить переход на новые принципы управления запасами, что снизит риски и защитит прибыльность бизнеса.
Что касается представителей строительного и продуктового ритейла Leroy Merlin, OBI, Castorama, Ашан, Лента то они не намерены сокращать географию своего присутствия в регионах РФ. Напротив, Леруа Мерлен, ОБИ и Касторама планируют открыть более 80 гипермаркетов до 2018 года. На эти цели тройка лидеров DIY индустрии потратит боле 2,4 млрд. евро. Несмотря на негативный макроэкономический климат DIY остается по-прежнему востребованным сегментом для населения нашей страны.
В условиях экономических санкций и продуктового эмбарго девелоперы FSMG продолжают расширяться, изобретая новые вариации форматов и способы привлечения потенциальных покупателей.
Рынок торговой недвижимости стал более насыщенным, свободных мест под магазины становится все меньше. Поэтому в текущем 2016 году предложение может остаться на том же уровне и составит около 400 000 кв.м.
В 2015 году открывались только те торговые центры, которые к началу кризиса находились в высокой степени готовности и требовали немедленного ввода в эксплуатацию.
К концу 2015 года объем совокупного предложения составил 5,3 млн. кв. м., а в 2016 году этот показатель предположительно вырастет до 5,7 млн. кв. м. Наличие доступной коммерческой недвижимости вырастет с 426 кв. м. до 459 кв. м на 1000-ое населения.
Объем поглощений составит примерно 250-275 кв.м., Невысокий уровень поглощения обусловлен ограниченным развитием большого числа розничных операторов на фоне существенного падения товарооборота и маржинальности бизнеса в целом. Это приводит как к снижению покупательской способности населения, так и к неизбежной девальвации.
Значительная часть торговых центров в 2015 году открывалась с высокой долей свободных площадей (50-80%). В текущих экономических условиях сроки введения в эксплуатацию новых объектов торговой недвижимости вырастут с принятых ранее 12-18 месяцев до 2-3 лет.
В 2016 году данный показатель может достичь 35-50% при условии стабилизации ВВП и перехода к благоприятным темпам роста во II полугодии текущего года.
2015 ознаменовался выходом на столичный рынок 39 международных брендов. В 2016 - 2017 годах масштаб присутствия ритейлеров на российском рынке заметно снизится. В настоящее время лишь 25 международных розничных сетей изъявили желание о выходе на рынок товаров и услуг в России.
Дисбаланс между спросом и предложением оказал влияние на уровень вакансии. В конце 2015 года этот показатель составил 10,5%, а в 2016 может дойти до отметки в 10%.
Относительно прайм-ставки за аренду торговой недвижимости, то она составила 1650 $ за 1 кв. м., понизившись на 20% относительно уровня конца 2014 года. В текущем году предвидится стабильный рост данного показателя с учетом сохранения вполне высокого уровня вакантности торговых площадей.
Арендные ставки на коммерческую недвижимость все чаще выставляются в рублях или фиксируются определенным обменным курсом. Все больше собственников торговых помещений понимают, что лучше сдать объект даже на условиях step rent, чем нести убытки за его простой.
Step rent – скидка на первый год аренды, с постепенным увеличением ставки ко второму и третьему году работы торговой точки. Для продуктовых ритейлеров выгодны договора, где аренда зависит о процента с товарооборота (1-15%).
Такой способ оплаты за аренду торговой недвижимости взяли на вооружение не только флагманы розничного бизнеса, но и арендаторы среднего и малого формата всех ритейл сегментов.
В рамках сложившейся ситуации на рынке коммерческой недвижимости существуют различные варианты заключения выгодных договоров аренды между собственником и арендатором. Среди которых, имеет место быть даже сделка, компенсирующая ремонт торгового помещения арендатором в счет арендной платы.