Где в Подмосковье не хватает торговых центров
2016-11-25 19:05:48
Специалисты консалтинговой фирмы RRG смогли максимально точно рассчитать, какие подмосковные города испытывают нехватку торговых площадей, а где их слишком много. Данные перспективного исследования позволяют отследить наиболее выгодные территории для девелопмента на период до 2019 г. Достаточно торговых площадок в Мытищах, Химках и Красногорске (населённых пунктах с количеством жителей до 50 тыс., показатель перспективный и рассчитан на 2019 г.).
При расчётах были учтены объекты жилого и дорожного строительства, а также торговая недвижимость от 5 тыс. м. кв., которую достроят к 2019 г. (не принимались во внимание отдельно стоящие здания гипермаркетов). Исследование охватывает данные о 549 объектах. Учитывались также недавно сданные многоэтажные дома, заселят которые в ближайшем будущем.
Для составления рейтинга объекты классифицированы по размеру занимаемой площади, классу. Характеристики учитывают масштаб, охватываемую зону: малые, ориентированные на район, округ, регион и суперрегиональные объекты. Классы: неконцептуальные, полупрофессиональные, качественные. Особенностью данного исследования является учёт неконцептуальных торговых центров. Они традиционно не включаются в исследования консалтинговых структур. К неконцептуальным объектам относят центры, у которых отсутствует единая стратегия развития, состав арендаторов постоянно меняется, планировка торговой площади не соответствует общепринятым требованиям. В таких зданиях сетевые ритейлеры работают крайне редко.
Учитывать подобные объекты специалисты RRG стали впервые, обоснованно полагая, что неконцептуальные площадки занимают свою долю в торговом пространстве Подмосковья, имеют покупательскую аудиторию, дают возможность развиваться сектору девелопмента, предлагающему более высокий уровень коммерческой недвижимости. Также неконцептуальные объекты могут быть использованы в процессе редевелопмента.
В исследовании вёлся подсчёт площадок рыночного типа, где общая территория поделена на небольшие павильоны стандартного размера, в качестве арендаторов выступают мелкие ИП.
С целью максимально точной оценки уровня перспектив в сфере обеспеченности населённых пунктов ТЦ использовалась геоинформационная система математического моделирования. Методика интеграции ГИС в исследовательский процесс – новаторское изобретение, не имеющее мировых аналогов. Уровень охвата работающих и строящихся ТЦ и комплексов, степень вероятности их посещаемости населением определялась на основе модели RRG-Хаффа. Насколько привлекательна торговая площадка для клиентов, оценивали с учётом ряда характеристик: удобное/неудобное месторасположение, сколько времени нужно на проезд, концепция общего развития, качественный и количественный уровень арендаторов, покупательский трафик, отзывы клиентов. Основываясь на вышеуказанных критериях, было просчитано перспективное распределение площадок на потенциальных клиентов.
Стоит отметить, что такой метод исследования позволяет с математической точностью рассчитывать уровень обеспеченности населённых пунктов, не используя «прямое попадание». Масштабные проекты, например, химкинский ТЦ «Мега» или мытищинский «Июнь» тянут на себя столичный покупательский поток и трафик из подмосковных городов. Это следует учитывать при составлении рейтингов и подсчётов.
Более подробно данную ситуацию можно рассмотреть на примере подмосковных Котельников. Здесь построен и введён в эксплуатацию торговый центр «МЕГА. Белая дача». Охват этим ТЦ города Котельники (с использованием традиционной методики «прямого попадания») при исследованиях демонстрируют как избыточный – 6 тыс. м. кв. Итог подобных рассуждения – отсутствие потенциала для развития девелопмента в данном населённом пункте. Но, учитывая серьёзный столичный трафик, стоит пересмотреть показатели, поскольку методика подсчёта изначально некорректна. Согласно рейтингу RRG, уровень обеспеченности Котельников концептуальными площадями будет равен 450 «квадратов». Поэтому открыть торговый центр малого формата будет выгодно.
Ранее отмечалось, что в тройку лидирующих городов с населением 50 000 жителей вошли Мытищи (841 «квадрат» на тыс. населения), Химки (624,6 «квадрата» на тыс. населения) и Красногорск (590,5 «квадрата» на тыс. населения). Но в данных подсчётах могут возникнуть изменения, если ТРЦ «Акварель» в городе Пушкино будет открыт в предполагаемые сроки. В этом случае населённый пункт займёт третью позицию рейтинга.
Если речь идёт об обеспеченности населённых пунктов концептуальными (единая современная структура – здание, управление, концепция развития – с 2-мя и более якорными арендаторами федерального или международного формата, процент сетевой розницы – не менее половины от общего числа) и полупрофессиональными (отсутствие общей концепции, недостаточно оборудованное здание, 1 якорный арендатор (федеральный), сети представлены на уровне 10%-50%) объектами, то на первых позициях традиционно стоят Мытищи, Химки и Наро-Фоминск. Что касается сектора неконцептуальных объектов, на первой позиции будет Егорьевск, а на второй – Ногинск.
В суперрегиональном формате (центры порядка 120 000 «квадратов») на первой ступени расположились Химки (396 «квадратов» на тыс. населения), на второй стоит г. Дзержинский (360,8 «квадрата» на тыс. населения), а на третьей – г. Котельники (351,4 «квадратов» на тыс. населения).
Что касается самых интересных показателей для девелопмента, а это перспективные рынки городов с количеством жителей более 100 тыс., то в тройку лидеров вошли Щелково (131,6 «квадрата» на тыс. населения), Воскресенск (184,9 «квадрата» на тыс. населения), Подольск (199,8 «квадрата» на тыс. населения). Показатели минимального уровня зафиксированы в Истре, Звенигороде и др. Небольшой потенциал здесь есть, но нужна грамотно структурированная концепция развития.
Глава управляющего органа исследовательской фирмы RRG Д. Колокольников, подводя итоги рейтинга, высказал мнение, что российский рынок недвижимости демонстрирует показатели, возникшие вследствие некорректного распределения торговых площадок. В последние несколько лет открываются объекты, в которых огромное количество вакантных квадратных метров, предназначенных для аренды. Но товарооборот в таких центрах чаще всего разочаровывает владельцев.
Действительно, во многом подобная ситуация возникла из-за экономических сложностей в государстве в целом. Но есть и другие причины. Прежде всего, это слишком низкий уровень заинтересованности представителей власти и девелопмента в подробных аналитических исследованиях, с учётом важнейших маркетинговых характеристик: особенностей целевых групп, уровня конкуренции в конкретной отрасли, потенциала территорий и др. Методика, основанная на математическом моделировании, даёт возможность выявить уровень обеспеченности городов торговыми площадками с точностью до дома, причём данные можно получить как на сегодня, так и на будущее. Это позволит ритейлерам учитывать не только потенциальное увеличение населения, но и уровень возможной конкуренции. По полученной информации формируются карты, на которых указаны территории с оптимальным потенциалом для строительства торговых площадок.